Как упорядочили работу ТСЖ и управляющих компаний

4 июня 2011 года Президент России подписал Федеральный закон №123-ФЗ, позволяющий муниципалам контролировать управляющие компании. Кроме того, Постановлением Правительства России от 6 мая 2011 года №354 были изменены правила предоставления коммунальных услуг собственникам квартир.

Публикуем краткое изложение основных нововведений, составленное по официальным документам федеральных ведомств.

Многие положения Федерального закона от 4 июня 2011 года № 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" ранее отсутствовали в жилищном законодательстве.

Основная цель закона - обеспечение правовой защищённости собственников помещений в многоквартирном доме при выборе любого из трёх способов управления многоквартирными домами. Законодатели проанализировали практику применения действующей редакции Жилищного кодекса Российской Федерации и в результате изменили порядок государственной регистрации товариществ собственников жилья (ТСЖ) с тем, чтобы предотвратить мошенничество на стадии создания товариществ. В частности, Закон запрещает создавать ТСЖ на стадии строительства. Это сделано, чтобы застройщики не создавали фиктивные ТСЖ без участия собственников. Закон в принципе ввёл запрет на участие застройщиков в создании ТСЖ.

Чтобы защитить права собственников помещений и нормально эксплуатировать дом, введено такое положение: орган местного самоуправления в течение десяти дней с момента выдачи разрешения на ввод многоквартирных домов в эксплуатацию проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. Это позволит исключить возможность привлечения застройщиком аффилированной организации (дочерней организации, которая является подчинённой другой) для управления многоквартирными домами.

Ограничена возможность создания многодомных товариществ собственников жилья (за основу взят количественный критерий - количество квартир в домах, объединяемых в рамках одного товарищества, не должно быть более 30).

Отдельные положения закона позволят усилить контроль за деятельностью товариществ собственников жилья. В частности, товарищества собственников жилья обязаны предоставлять в уполномоченный орган реестр членов товарищества, а также изменения устава.

Решена проблема защиты прав и законных интересов собственников, не являющихся членами ТСЖ. Закон наделил их правом получать информацию, предъявлять требования по качеству оказываемых услуг, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества.

Дополнены положения Жилищного кодекса Российской Федерации, касающиеся жилищных кооперативов. Введён ряд ограничений для должностных лиц таких кооперативов.

Чтобы исключить ситуацию, когда собранные собственниками помещений деньги, переданные в ТСЖ или в управляющую организацию, так и не перечисляются поставщику ресурсов, предусмотрена возможность внесения собственниками помещений в многоквартирном доме платежей за коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающей организации при соблюдении определённых условий. Применение указанного положения одновременно позволит освободить организации, управляющие многоквартирным домом, от издержек, связанных с администрированием платежей, и минимизировать существующие финансовые риски.

Впервые в федеральном законодательстве разграничиваются сферы ответственности организаций, осуществляющих поставку коммунальных ресурсов и организаций, ответственных за содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Одна из задач закона - стимулирование собственников жилья к объединению и самостоятельному решению вопросов управления. Для этого вводится новая форма самоорганизации - совет дома. Совет дома призван стать органом управления многоквартирного дома, способным оперативно решать текущие вопросы, контролировать выполнение организацией, ответственной за содержание общего имущества многоквартирного дома, своих обязанностей.

Закон не только содержит принципиально новые положения, но и закладывает основы для дальнейшего развития жилищного законодательства, предоставляя Правительству Российской Федерации полномочия по установлению:

стандартов и правил деятельности по управлению многоквартирными домами;
состава минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения;
особенностей раскрытия информации товариществами собственников жилья, жилищными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами.

Закон устанавливает превентивную меру контроля со стороны органов государственной власти за деятельностью в сфере управления многоквартирными домами. В частности, предусматривается внесение изменений в Федеральный закон № 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля", в соответствии с которыми управляющие организации обязаны будут уведомлять государственные жилищные инспекции в субъектах Российской Федерации о начале осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами.

Закон обязывает поставщиков ресурсов и лиц, ответственных за предоставление коммунальных услуг и содержание общего имущества в многоквартирных домах, предоставлять органам местного самоуправления информацию об установленных ценах (тарифах) на их услуги и работы, а также параметров качества таких услуг, размерах оплаты потребителями услуг в соответствии с установленными ценами (тарифами).

Принятие закона и реализация его положений позволят искоренить проблему злоупотреблений со стороны управляющих организаций и ТСЖ и будут способствовать развитию конкуренции на рынке управления жилищным фондом, что в конечном итоге приведет к повышению уровня правовой защищённости наших граждан.

Главные изменения Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года № 354 (далее - Правила):

1. Введён новый раздел, содержащий правила заключения между потребителем и исполнителем коммунальных услуг договоров, содержащих условия предоставления коммунальных услуг, включающий перечень условий, которые должны содержать такие договоры и порядок их заключения.

2. Четко определён перечень лиц, которые могут выступать исполнителями коммунальных услуг потребителям в многоквартирном доме в зависимости от выданного способа управления многоквартирным домом и потребителям в индивидуальном жилом доме, закреплены случаи, в которых ресурсоснабжающая организация является исполнителем коммунальных услуг. Определён момент, с которого исполнитель обязан приступить к оказанию коммунальных услуг.

3. Изменён порядок расчёта платы за коммунальные услуги, в частности:

определено, что плата за коммунальные услуги в многоквартирном доме включает плату за коммунальные услуги, потреблённые в жилом или нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потреблённые на общедомовые нужды;
плата за коммунальные услуги на общедомовые нужды рассчитывается для всех потребителей в многоквартирном доме независимо от наличия или отсутствия у них индивидуальных приборов учёта пропорционально площади занимаемых ими помещений и выделяется в платёжном документе отдельной строкой;
подлежащий оплате объём коммунальных услуг на общедомовые нужды рассчитывается при наличии общедомового прибора учёта - как разница между показаниями общедомового прибора учёта и суммой объёмов индивидуального потребления во всех жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, а при отсутствии общедомового прибора учёта - по установленным нормативам на общедомовые нужды;
исключено правило о необходимости проведения корректировки размера платы за отопление по итогам календарного года (так называемая "13-я платёжка");
детализированы правила расчёта размера платы за коммунальные услуги отопления и горячего водоснабжения, произведённые исполнителем с использованием внутридомового оборудования при отсутствии централизованных теплоснабжения и горячего водоснабжения;
детализирован порядок расчёта платы за коммунальные услуги в коммунальных квартирах.

4. Предусматривается введение новых видов нормативов потребления коммунальных услуг: нормативы потребления на общедомовые нужды в многоквартирном доме, нормативы потребления коммунальных услуг при использовании земельного участка и надворных построек.

5. Закрепляется, что при непредставлении данных приборов учёта либо при их выходе из строя расчёт за коммунальные услуги осуществляется в течение трёх месяцев - по объёмам среднемесячного потребления за прошлый период, а по истечении трёхмесячного срока - по нормативу потребления коммунальных услуг.

6. В целях обеспечения точности расчётов за коммунальные услуги закреплены даты, в которые потребителям надлежит снимать и передавать исполнителю показания индивидуальных приборов учёта.

7. Сокращён размер задолженности, при накоплении которой потребитель может быть ограничен или отключён (с 6-месячной суммы до 3-месячной).

8. Детализирована процедура проведения проверок в целях установления факта непредставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.

9. Закреплено право потребителей при наличии решения собственников помещений в многоквартирном доме вносить плату за коммунальные услуги напрямую в ресурсоснабжающую организацию.

10. Введена обязанность исполнителя предоставить потребителю-гражданину рассрочку, если размер платы за коммунальные услуги потребителя в расчётном месяце превысил более чем на 25 процентов размер платы за аналогичный расчётный месяц прошлого года. Рассрочка предоставляется сроком на 1 год. Потребитель вправе по своему выбору либо воспользоваться такой рассрочкой, либо нет. При этом исполнитель вправе обратиться к ресурсоснабжающей организации за предоставлением аналогичной рассрочки.

В постановление Правительства России, которым утверждаются новые Правила, включены ряд поручений, в том числе:

Министерству регионального развития поручено утвердить примерную форму платёжного документа, примерные условия договора управления многоквартирным домом, примерные условия энергосервисного договора в целях экономии ресурсов на места общего пользования в многоквартирном доме, критерии отсутствия технической возможности установки прибора учёта и порядок оформления факта отсутствия такой возможности;
Министерству регионального развития совместно с Министерством экономического развития и Федеральной службой по тарифам поручено разработать и внести в Правительство Российской Федерации изменения в Правила установления и определения нормативов, утвёржденные Постановлением Правительства Российской Федерации № 306.